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제 목   토지개발 시 꼭 짚어야할 5가지 사항[부동산매거진]
날 짜   07-09-09 조 회   3306
글쓴이   가야컨설팅
홈페이지
 
내 용 토지게발 시 곡 짚어야 할 5가지 사항
글쓴이  이승진 가야컨설팅 대표

2007년 9월호 부동산매거진 게재

 

[토지개발 전에 필수적으로 점검해야 할 5가지 사항]



토지의 용도는 무궁무진하다. 

땅은 예전에는 집 짓고 농사짓고 수목을 키우는 것이 주목적이었겠지만, 지금은 도로, 철도, 항만, 비행장 등을 만들고, 관공서 등 행정시설, 공장 등 산업시설, 창고 등 유통시설이며, 기타 교육시설, 복지시설, 레저시설 등 그 용도가 헤아릴 수 없이 많다.


그리고 토지는 같은 부동산이지만 아파트나 상가와는 달리, 용도에 따라 제각기 다른 개발절차를 거친다. 통상적으로 개발을 하려면 자금계획과 사업계획을 세운 후, 입지선정에서부터 출발하여, 대상 사업부지와 진입도로를 확보해야 하고, 면밀한 설계 측량을 거쳐서 관공서로부터 적법한 관련 인허가를 받아야 하는 공통적인 절차를 거친다.  그리고 이 모든 것은 관련 법령과 고시 등에 사전에 규정되어 있다고 보아도 과언이 아니다. 


따라서 개발하려는 사업자와 개인은 이러한 일련의 절차를 진행함에 있어서 토지와 건물에 관련된 복잡하고 어려운 공법상 규제를 미리 잘 알고 그에 맞추어 적절하게 조치해야 하는 것이다.


토지개발을 함에 있어서 일반적으로 꼭 필요한 사전 점검사항을 다섯 가지로 나누어 간략하게 알아보도록 한다.



1. 입지 선정


일반적으로 시행 사업부지를 어디로 할 것이 가장 중요하다.

물류창고라면 수도권에 있어야 할 것이고, 개별입지공장이라면 수도권이나 수도권에 인접하여야 할 것이다. 유통센터는 주차장이 넓고, 도로에서의 진입이 용이하여야 한다. 입지는 사업과 용도와 예산에 따라 다를 것이다.  입지선정에 있어서는 대체로 우선 시 군 별 행정구역을 기준으로 하되, 3개 정도의 후보지를 예정해 본다.


그리고 구체적으로 대상지가 나오는 경우 각기 면적과 도로조건을 본다.  도로의 경우에는 접근성이 우선이며, 다음에 진입도로의 유무를 확인한다.  진입도로는 인허가 및 비용과 관련하여 매우 중요한 변수가 된다. 


그리고 매입지의 행정구역이 매우 중요한데. 수도권 등 토지거래허가구역인 경우에는 토지거래허가가 잘 나올 것인지, 누구 명의로 토지구입 할 것인지가 가려지기 때문이다.

개발관련 세금이나 부담금의 감경이나 중과관계도 입지와 밀접한 관련이 있다.


2. 지목과 토지현황


대상 토지의 지목이 무엇인가가 중요하다. 농지라면 농지법 상 어떤 지역과 구역인지, 임야라면 산지관리법 상 어떤 종류에 속하는지를 먼저 확인해야 한다.  이러한 것은 토지대장과 자적도 및 토지이용계획확인서를 떼어 보면 알 수 있다. 임야의 경우는 임야대장과 임야도를 본다.


대상 토지가 농지법이나 산지관리법 상 내 사업으로의 개발행위(전용가능행위)가 허용되지 않는 경우라면, 그 땅에 더 이상 미련을 가져서는 안 될 것이다. 


다음에 토지의 현장을 답사하여 실제적인 땅의 모양과 지질, 경사도, 방향과 사용현황 및  주변환경을 살펴보아야 한다.  전기와 상 하수도 인입 연결상태도 알아본다. 특히 임야의 경우에는 산의 경사도와 수목의 종류가 무엇이고, 울창한 정도가 어느 정도인지를 잘 보아 두어야 한다.  연접개발제한에 걸리는지 여부도 반드시 유의하여야 한다. 이외에 부근의 구거나 하천도 실무상 매우 중요하다.


3. 용도지역과 권역


대상 토지가 용도지역 상 도시지역 관리지역 농림지역과 자연환경보전지역 중 어떤 지역에 해당하는지가 기본이다.  도시지역인 경우에는 다시 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 중 어느 지역에 포함되어 있는지를 꼭 보아야 한다.


이러한 용도지역의 구분은 국토계획법 정확하게는 국토의 계획 및 관리에 관한 법률에서 규정하고 있다.  지금 전국의 땅은 이 네 가지 용도지역 중의 하나로 반드시 지정되어 있다.


용도지역이 왜 중요한가 라면, 용도지역에 다라 할 수 있는 행위 즉 건축하고 시설할 수 잇는 개발행위가 다 미리 정해져 있기 때문이다.  또 용도지역에 따라서 건폐율과 용적율이 각기 다르기 때문에 그 땅에 지을 수 있는 건물의 면적을 미리 확인할 수 있는 것이다.


또 하나 수도권에서는 대상지가 과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역 중 어느 권역에 속해 있는가를 반드시 확인해야 한다.  이런 것은 수도권정비계획법에서 규제하는데, 특히 여주, 양평, 광주, 하남 등 자연보전권역에서는 관공서, 대기업 본사, 아파트나 공장 대학 등의 신설 이전이 엄격하게 규제되고 있다.


4. 개발사업 관련 공법 법규와 고시


개발사업의 그 목적과 시설의 규모 및 종류에 따라 각기 다른 근거법으로 규제되고 있다.

그러나 이들 관련법은 한 개가 아니라 여러 개에 걸치는 수도 많다. 담당하는 국가 주무행정기관이나 지지자체의 부서도 마찬가지이다.


예컨대 농지를 전용하여 전원주택을 짓는 경우에도 농림계 뿐 아니라 도시계획계 건축계 상하수도계 하천계9재난관리계) 환경계 등 여러 부서가 자기 소관사항 분야에서는 각기 심사를 하고 있으며, 이들 모든 부서의 합의가 완전히 끝나야 농지전용과 더불어 건축허가가 나온다.


그리고 이들 부서에서는 각기 자기업무에 관련된 법률 뿐 아니라 시행령 시행규칙은 물론 중앙 주무부서에서 발령한 고시 지침 절차 훈령 선례 등과 도면고시 등에 따라 인허가 여부를 심사하고 있는 것이다. 따라서 인허가의 실무에 있어서 고시 등의 구체적 현업규정은 매우 중요하다.


특히 공해배출 개별입지공장, 골프장, 주유소, 대형유통센터 등에 있어서는 매우 복잡하고 오랜 인허가절차를 거친다.


5. 지방자치단체의 개발방향과 조례


토지개발은 국가나 지방자치단체의 개발정책과 규제방향에 직접적인 영향을 받고 있다.

어느 지역에 진출하여 개발사업을 하려고 하는 경우에는 그 지역을 관할하는 광역 또는 자치단체 시 군 구의 개발방침을 잘 들여다 볼 필요가 있다.


개발방침은 해당 지자체의 홈페이지나 관련부서 담당공무원을 통해서 확인할 수 있다. 더 구체적으로는 신청한 사업과 유사한 기존의 인허가  처리 사례를 알아보고, 허가 여부 및 조건 등을 참조하면 더욱 좋다.


그리고 해당 지자체의 조례는 반드시 찾아보아야 할 것이다.  인허가 관련 법령에는 분명히 가능할 것으로 되어 있어도, 지자체에 따라서는 실제 조례로 그 개발행위를 전면 금지하거나 제한하는 경우가 많기 때문이다.   국토계획법에서도 개별규제의 많은 부분을 조례로 위임하고 있는 점을 주목할 필요가 있다.


에를 들면 임야의 개발에 있어서 개발제한 평균경사도는 산지관리법 상 25도로 규정되어 있다. 그러나 실제 수도권에서 여주는 15도, 용인은 17.5도, 양평은 20도로 조례에 달리 규정하고 있다.[끝]


글쓴이 이승진은 토지컨설팅 전문 가야컨설팅(http://www.higaya.net)의 대표로 토지관련 강의와 저술활동을 하고 있으며, 저서로는 <땅 보는 눈 높이고 좋은 땅 고르는 비법(2007.1)>과 <토지 리모델링과 주말농장 농가주택 재테크(2007.3)>가 있다.



 

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